Handlingen för godkännande och överföring av lägenheten vid försäljningen - exempel på modelldokument, villkor för godkännande och detaljer

Att köpa fastigheter är ett av de få dyra köp som sker sällan.Med tanke på att räkningen går till miljoner rubel, försöker säljaren och köparen den mest kompetenta juridiska försäkringen.Det finns en åsikt att huset flyttar till den nya ägaren efter ingåendet av försäljningsavtalet och statlig registrering av fastighetsrättigheter, men detta är inte fallet.Tills ett särskilt dokument är undertecknat är båda parter inte immun mot obehagliga överraskningar.

Vad är en accepteringslag

Oavsett villkoren för köp av ett hem (i ett byggföretag eller på sekundärmarknaden) måste den exakta tiden registrerasfastighetsöverföring.Detta är fördelaktigt för både säljaren och köparen, eftersom det sparar dem från motkrav angående skador på bearbetning eller restanser på telefonen under övergångsperioden.Handlingen om överföring av lägenheten (APPC) registrerar tydligt: ​​

• ögonblicket för överföring av fastigheter till den nya ägaren,
• den stat där bostaden är vid tidpunkten för överföringen (inklusive betalningar för tillhandahållande av verktyg,fasttelefon och internetuppkoppling).

Detta dokument används både på den primära och den sekundära bostadsmarknaden.För vart och ett av dessa alternativ finns designfunktioner:

• I den nya byggnaden.Utvecklad av utvecklaren och kompletterar enhetsdelningsavtalet (GCU).Att underteckna APPK innebär att utvecklaren har fullgjort alla sina skyldigheter gentemot aktieägaren och ger honom användning av bostäder av rätt kvalitet.Det särskiljande med dokumentet är köparens förmåga att fixa de identifierade fel och brister som byggföretaget bör eliminera eller erbjuda kompensation.Ibland noteras brister i ett separat granskningsbrev som bifogas huvuddokumentet.
• Sekundärbostäder.Registrering APPC är enklare än på "primär".Det finns ofta inga kvalitetspåståenden, och dokumentets uppgift är att visa i vilket skick lägenheten flyttas.Handlingen att acceptera och överföra lägenheten undertecknas efter att ha kontrollerat husets skick och kontrollerat räkningarna för verktyg och andra tjänster.Om godkännandet avslöjar allvarliga brister, har köparen rätt att inkludera kravet på borttagning i APPC.Vid vägransäljaren från korrigering av fel, problemet löses i domstol (tills säljaren returnerade de mottagna medlen).

Vad är syftet med en överlåtelse till ett försäljningsavtal

I enlighet med Civil Code (CC), tillSäljaren fortsätter att bära risken för skada eller förlust av hemmet när man undertecknar överföringsdokumentet.Formellt kommer denna skyldighet att behållas efter att den flyttats in i den nya ägarens hem med en osignerad APPC, så det är inte i utvecklarens intresse att försena den lagliga utlänningen av fastigheten.För köparen kommer incitamentet att underteckna vara en önskan att ansluta sig till husägarens rättigheter snabbare.I teorin är båda parter intresserade av att underteckna detta dokument.

I praktiken finns det ofta fall där utvecklaren försöker att inte registrera bristerna i att ta emot lägenheten av olika skäl.När en av parterna vägrar att underteckna APPC, anses den enligt lagen som ett undantag för att fullgöra skyldigheter enligt försäljningsavtalet.Genom domstolen kan säljaren bli böter och huset - att exponera med våld.Om köparen har orimligt undvikande från att underteckna APC, har utvecklaren rätten att göra dokumentet ensidigt.

Överföringsvillkor

Beroende på hur fastigheten köps kan APC undertecknas med eller efter försäljnings- och köpeavtalet.Notarisering kommer att vara ett ytterligare mått på skydd, men merett vanligt sätt att skriva i enkel skrift.Att underteckna APPC efter att ha fyllt i den ger ägaren följande:

• bostadsnycklar;
• fastighetsteknisk dokumentation;
• verktygsräkningar.

Genom att underteckna akten om godkännande och överlåtelse av lägenheten vid köp antar den nya ägaren alla riskfyllda omständigheter i samband med driften av lokalerna.I händelse av skada på hemmet vid brand eller översvämningar betalar köparen hela kostnaden för reparation.När man köper ett andra hem finns det ofta situationer där en före detta hyresvärd inte kan ta ut sina ägodelar omedelbart efter undertecknande av försäljningsavtalet.Att fixa bostadstillståndet i APPC, efter att det helt har lämnat lokalerna, kommer att rädda parterna från tvister.

Rättslig reglering

Enligt rysk lag är överföring av fastigheter från en ägare till en annan en civilrättslig verksamhet.Dess funktioner beaktas av centralkommittén:

• De allmänna bestämmelserna för försäljningen ägnas åt centralkommitténs artiklar.Det handlar om kontraktets detaljer, säljarens ansvar och parternas skyldigheter.
• Försäljning och köp av fastigheter omfattas av artiklarna i centralkommittén.De överväger definitionen av föremålet i texten till avtalet, ange äganderegistrering, andra problem som uppstår vid försäljning av ett hus.CC: s artikel godkänner överföring av fastigheter på grundval av APC (eller liknande bilaterala dokument undertecknat av båda parter).

Rättsliga följder av acceptans och överföring av bostadslokaler

tills köparen dyker upp i lokalerna, ligger bördan på att hålla bostaden hos byggaren - detta återspeglas i lagen om deltagande i enhetskonstruktionen av hyreshus.Artikeln i denna lag säger att efter förvärvet av aktieägarnas bostäder passerar risken för oavsiktlig död eller skador på lokalerna till den.De vanligaste alternativen för att skada en bostad är:

• eld;
• översvämning av grannar;
• naturkatastrofer.

Byggföretaget upphör att vara ansvarigt för den hittade eller skadade egendom från det ögonblick då överföringen av lägenheten enligt avtalet om försäljning undertecknades.De enda undantagen är dolda defekter över tid - sådan skada kompenseras efter en stämning.Ansvarsförskjutningen på den sekundära bostadsmarknaden liknar den för en ”primär”.Innan APPC undertecknades bärs ersättningskostnaderna av den tidigare ägaren; efter att dokumentet har undertecknats överförs alla risker till den nya ägaren.

Vid köp av ett hem på sekundärmarknaden befrias köparen från några av de oro som rör vidare behandling av dokumenten.

Köparen av ett hem i en ny byggnad måste skaffa handlingarna oberoende.Och först efter att ha fullbordat dessa formaliteter (de tar ungefär en månad eller två) kan han betraktas som en husägare på heltid.Hushållsunderhållsskyldigheter (betalning för verktyg och verktyg) uppstår från honom omedelbart som undertecknat av APP.Vid återutgivning av serviceavtal (med förvaltningsbolaget,leverantören och andra) lagen ges en vecka.

Hur man upprättar en akt om godkännande och överföring av en bostad

Om du köper ett hus från en utvecklare, har han redan ett typiskt alternativAPPK.Att köpa en fastighet på sekundärmarknaden kan du hitta ett exempel på acceptans och överföring av lägenheten på Internet.Men oavsett situation kommer det att vara till hjälp att få juridisk rådgivning.En erfaren specialist hjälper dig att undvika många "fallgropar".Han kommer noggrant att studera dokumentet, om det är nödvändigt, komplettera det med nödvändiga bilagor och förklara vad den nuvarande formuleringen kommer att vara olönsam för dig, om nödvändigt för att bevisa att det är korrekt för säljaren.

Rättsaktens form

I lagstiftningen anges inte i vilken form APC ska utarbetas, det är viktigt att den innehåller all nödvändig information.Beroende på närvaro /frånvaro av försäkring är detta dokument:

• enkel skrivning - lämplig för köp på primärmarknaden;
• med ett notariellt intyg - kommer att fungera som ett extra säkerhetsnät för köp av andra bostäder (men inte obligatoriskt).

Innehållet i dokumentet

Korrekt förberedelse av handlingen om godkännande-överföring av lägenheten kräver fastställande av faktum för överföring av bostäder och vid behov, tillståndet där fastigheten är belägen.Dessa inkluderar:

• Dokumentnamn, kalendernummer och plats.
• Uppgifter från parterna.Passdata för medborgare, detaljer och IDN för organisationer.
• Hänvisning till ett grundläggande försäljningsavtal (DCT) till vilketdenna APC läggs till.
• Det köpta objektets adress.
• Sammanfattning av lokalerna (antal rum, yta, balkong, etc.).
• Information om närvaro /frånvaro av kvalitetsanspråk.Om köparen har några invändningar, är det nödvändigt att specificera särskilt vad felet är (de fel som hittats kan listas i en speciell journal eller en recension).
• Saker som finns i lokalerna och blir köparens egendom (möbler, hushållsapparater, interiörartiklar etc.).
• Dokumentation som ska lämnas in med ADF (granskningsbrev, tidskrift etc.) med antalet sidor.
• Parternas underskrifter.

När det gäller försäljning av bostäder på sekundärmarknaden kan det uppstå en situation där fastigheterna har hyrts ut och kontraktet ännu inte har löpt ut vid försäljningstillfället.Enligt gällande lag förblir hyresgästens rättigheter (priset och villkoren för hyresfastigheten) oförändrade när ägaren byter.I en sådan situation registrerar APC hyresperioden för dess giltighet.

Kopior

Enligt lag är ett separat försäljningsavtal lämpligt för att registrera den nya ägarens rättigheter i Rosreestra.Varje part måste också ha en kopia av DCT, så det minsta antalet överföringsakter för en viss bostad är tre delar.Detta antal kommer att vara större om mer än ett parti representeras av ett parti.Till exempel, om fastigheter förvärvas av 2 personer, är cirkulationen av WUA = 1 st.(Rosreestr) + 1 st.(till säljaren) + 2 st.(köpare) = 4 kopior.Varje parti kan göra kopior på egen handdiskretion.

Underteckningsförfarande

Vid köp av en fastighet från byggherren bestäms villkoren för husköp och försäljning av försäljningsavtalet.De viktigaste stegen i förfarandet för att underteckna APPC kommer att vara följande:

1. Säljaren informerar köparen om beredskapen att överföra lokalerna med registrerat brev (eller annan tillåten avtalsmetod, till exempel via SMS).Samma meddelande anger en tidsgräns (om den inte anges är det 7 arbetsdagar efter att meddelandet har mottagits).Om köparen vägrar att underteckna APP utan goda skäl får säljaren överföra fastigheten ensidigt.
2. Beroende på formen för fixering av överföringsakten inbjuds en notarie, eller förfarandet utförs utan honom.
3. Tillsammans med utvecklarens representant inspekterar köparen lokalerna och noterar alla brister och brister.Om det är omöjligt att eliminera dem på platsen skrivs en särskild tidskrift, ett recensionsbrev eller brister direkt i handlingen om överlåtelse av lägenheten.
4. När alla lokaler har inspekterats och bristerna är fixerade anbringar parterna APPC med sina underskrifter.Sedan den tiden anses hemmet ha överförts till köparen.
5. Efter undertecknandet av dokumentet överlämnar representanten för utvecklaren till klienten nycklarna till lokalerna, teknisk dokumentation och kvitton för verktygstjänster.

Undertecknandet av en APP när man köper ett hem på sekundärmarknaden omfattas av det förenklade systemet.Det dokumenterar inga rumsfel,och det faktum att bostaden överfördes till den nya ägaren, så det finns inget behov av ett översynsbrev.Om inspektionen av en sådan bostad avslöjar allvarliga tekniska brister eller skulder på nyttan, kommer ett av följande alternativ att vara mer fördelaktigt för köparen:

• undertecknar inte APP förrän defekterna har eliminerats eller skulden har betalats;
• för att minska det ursprungliga priset för att lösa de problem som har uppstått.

Vilka dokument överförs tillsammans med handlingen om godkännande-överföring av lägenheten

När köpandet av bostäder från köparen har slutförts bör vara i händerna på ett paket med dokument om transaktionen.Det är önskvärt att denna lista ska inkluderas i APC.Den allmänna dokumentlistan inkluderar:

• avtal om köp av fastigheter;
• kvitto för mottagande av pengar (upprättat av säljaren vid mottagande av medel);
• kvitton för nytta och telekommunikationstjänster (helst utan skuldskuld);
• tekniskt pass (för sekundärmarknaden);
• APC.

Registrering av fastighetsrättigheter

Konsolideringen av rättigheterna för ägaren av den köpta fastigheten sker genom ansökan till statens registrering, matriser och kartografitjänster.För detta ändamål är det nödvändigt att förbereda ett paket med dokument:

• Ansökan om registrering;
• Dokument som intygar säljaren och köparen;
• Köpsavtal;
• Handling om överföring av en lägenhet (valfritt för vissa regioner, till exempel Moskva)område);
• Lagringspass (i förekommande fall);
• Ett kvitto för betalning av statligt tull.

Det finns flera sätt att skicka in dokument.Detta kan göras:

• personligen (närvaro av säljare och köpare krävs);
• genom Multifunktionella centrum;
• per post (med den notiserade signaturen från den sökande);
• på webbplatsen;
• arrangerar avgångstjänster.

Handlingen om överlåtelse av fastigheter vid köp av en lägenhet från utvecklaren

När man köper ett hem i det primära »APP är en bilaga till aktieavtalet.Byggföretaget accepterar akten för godkännande och överföring av lägenheten, och i många regioner krävs detta dokument inte när man registrerar ägandet till fastigheter.En funktion hos WUA: er på den primära marknaden är förmågan att registrera fel som säljaren kommer att vara skyldig att korrigera (eller kompensera för).När vi säljer på en "sekundär" är det inte mycket meningsfullt, eftersom vi som standard talar om det faktum att fastigheter inte är nya och det tillåter vissa fel.

Obligatoriska detaljer i dokumentet

Lagen reglerar inte de bestående handlingarna för godkännandeöverföring av en lägenhet, så det här dokumentet kan ha små skillnader mellan olika byggföretag.Korrekt utformad APP för en "primär" måste innehålla:

• Namn, monteringsdatum.
• Information om säljer och köper till parterna (från byggaren - det officiella namnet och adressen, från aktieägaren - efternamn, namn, patronym, passdata).
• Hänvisning till GCU, delvarav denna APC är.
• Adress där hemmet är till salu.
• Engångsinformation om fastigheter (område, antal rum).
• Påståenden gjordes under översynen (denna artikel kan göras på ett separat granskningsblad).
• Parternas underskrifter.

Krav till byggherren

Under en detaljerad inspektion av fastigheten kan köparen identifiera brister.Dessa inkluderar:

• otillräcklig värmeisolering i rummet, ouppvärmda fogar på väggar;
• felaktigt avloppsvatten;
• brist på ventilation;
• grovning istället för efterbehandling;
• gipsskalning;
• extra krökning av väggar.

Alla brister som upptäcks vid en fastighetsinspektion registreras i APA eller i ett separat inspektionsbrev.Lagligen är båda vägarna lika, men det andra alternativet är att föredra för ett stort antal nackdelar.Nästa steg är att bestämma hur utvecklaren kommer att kompensera för de fel som hittats.

Konsekvenser av undertecknande av en skadestånd

APP: s huvuduppgift är att fastställa lokalernas skick vid tidpunkten för överföringen.Genom att underteckna ett dokument som visar bristerna i den köpta fastigheten är parterna överens om att klienten accepterar bostäder med vissa brister.Att fixa fel innebär att byggföretaget är skyldigt att eliminera dem oberoende eller att kompensera köparen för kostnaden för att bli av med dessa fel.

I särskilt kritiska fall där fel är oförenliga med bekväm användning av hus (t.ex.dubbelglasade fönster) kan köparen inte underteckna APP så länge utvecklaren inte korrigerar felet.Bristen har inte definierats enligt lag, men analogt med lagen om konsumentskydd kommer den inte vara längre än 45 dagar.

Hur man upprättar en handling för att acceptera en lägenhet på sekundärmarknaden

Förberedelsen av en APPC på den sekundära marknaden för bostäder sker under det förenklade systemet och är endast avsett för att fastställa överföringen.I det här fallet föreskriver inte handlingen om godkännande-överföring av lägenheten nackdelarna (och utgör inte ett granskningsbrev).Vid upptäckt av allvarliga defekter som inte kunde upptäckas omedelbart (till exempel dålig värmeisolering av väggarna, som upptäcks endast när kallt väder inträffar) har köparen rätt att kräva av säljaren att eliminera bristerna.Om felen inte åtgärdas frivilligt har den nya ägaren rätt att stämma, med hänvisning till APPC som bevis.

Beskrivning av lägenheten i lägenheten

Handlingen att acceptera och överföra en lägenhet vid köp på sekundärmarknaden liknar den "primära" varianten av de flesta artiklar, men är mycket mindre i volym.Det obligatoriska innehållet är:

• Dokumentens titel, datum för utarbetande.
• Parternas namn, patronymik och pass.
• Hänvisning till DCT.
• Läget för bostaden, dess korta beskrivning.Adress, golv, antal rum, total och bostad anges.Det som är viktigt är reparation (om någon), tillgängligheten för telekommunikation, byggnadens totala skick (lägenhetsbox).
• Parternas underskrifter.
​​

Egenskaper ochvärdering av överförd egendom

Begagnad lägenhet kan säljas tillsammans med saker.APP ska ha en beskrivning av all fastighet i lokalerna vid överföringen.Dessa inkluderar:

• Möbler (inklusive inbyggd, som är gjorda för att passa dimensionerna i ett visst rum);
• Elektriska apparater (inklusive "installation" - ugn, ugn, etc.);
• Interiörartiklar (som gardiner eller mattor).

Lista över nackdelar med den köpta lägenheten

I vissa fall är det vettigt att åtgärda defekterna på den köpta fastigheten (detta kan göras både i APP-enheten och i det bifogade inspektionsbrevet).Följande är situationer:

• Ett stort antal fel som i slutändan kan minska värdet på fastigheten som köps.
• Osäkerhet om felets natur (till exempel köparen anser att vattentätningen av badrummet är opålitlig och lätt att översvämma grannarna, och säljaren säger motsatsen).
• Framtida renovering av hem när köparen vill fixa det nuvarande tillståndet perfekt.

Hyresperiode för lägenheter

Att köpa ett hem på sekundärmarknaden innebär i många fall att lokalerna är ockuperade av tidigare ägare, ochde kan inte släppa honom omedelbart.Det bör komma ihåg att det efter att ha undertecknat handlingen om godkännande och överföring av lägenheten kommer att vara mycket svårare att göra anspråk på brister och verktyg som inte ingår i dokumentet.Båda sidor av avtalet bör tydligt skilja mellan två lediga villkor:

• Legal - dess förekomst sker vid tidpunkten för borttagande från registreringen av den tidigare ägaren efter mottagandet av förskottet;
• Faktisk - direkt avresa från lokalerna.

Dessa två händelser kan separeras med det tidsintervall som måste anges i försäljningsavtalet (till exempel att säljaren slutligen lämnar 7 dagar efter undertecknandet av DCT).För ytterligare ekonomiskt skydd av köparen där kan du göra ett villkor att en del av bostadskostnaderna (10-15%) som säljaren får endast efter att parterna har undertecknat handlingen om överföring av lägenheten.

Avsaknad av en av parternas underskrifter

Om säljaren eller köparen inte vill underteckna handlingen om godtagande och överföring av lägenheten, betyder det oenighet med de erbjudna villkoren.Som regel uppstår en sådan situation i förhållandet mellan utvecklaraktieägaren (på sekundärmarknaden, om inte ordnar köparen som en lägenhet, når den bara inte APC).Det är vettigt att behandla varje situation separat:

• Utvecklaren vill inte underteckna APC.Detta är möjligt om allvarliga brister identifieras som lovar höga kostnader.Oskälig försening medför att byggföretaget påläggs påföljder - 1/300 NBU-refinansieringsränta från fastighetspriset för varje förseningsdag.
• Aktieägaren ignorerar undertecknandet av APPC.Avsaknaden av en köparsignatur som inte överensstämmer med de nuvarande villkoren kommer att finnas i byggföretagets händer.Enligt lag, om en aktieägare inte undertecknar detta dokument på två månader, kan byggaren göra det klensidigt.I det här fallet kommer köparens korrekta strategi att fixa alla brister i överföringslagen och säkra den med en signatur, samtidigt som du vidarebefordrar fordran till säljaren.I en sådan situation finns det inget kvar för utvecklaren att göra omedelbart för att rätta till bristerna eller gå med på kompensation.

Videor